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Credito d'imposta locazione immobili e affitto d'azienda: cessione

L'agenzia delle entrate ha definito le modalità di cessione del credito d’imposta per i canoni di locazione degli immobili ad uso non abitativo e affitto d’azienda  pari al 60% dell’ammontare mensile del canone di locazione per i mesi di marzo, aprile e maggio. Per le strutture turistico ricettive, con attività solo stagionale, il periodo slitta da aprile e comprende maggio e giugno. In caso di affitto d’azienda il credito d’imposta sarà pari al 30%. La comunicazione della cessione potrà avvenire dal 13 luglio 2020 al 31 dicembre 2021. Un successivo provvedimento delle Entrate definirà le modalità per l’invio della comunicazione anche attraverso un intermediario.

Il credito d'imposta è stato introdotto dal Decreto Rilancio con l'art. 28 Credito d’imposta per i canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo, affitto d’azienda e cessione del credito , al fine di contenere gli effetti negativi derivanti dalle misure di prevenzione e contenimento connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19.

Con provvedimento del 1° luglio 2020, l’Agenzia delle entrate ha definito le modalità di cessione

  • del credito d’imposta per botteghe e negozi previsto dal Decreto Cura Italia,
  • del credito d’imposta per i canoni di locazione degli immobili ad uso non abitativo e affitto d’azienda previsto dal Decreto Rilancio.

Con la Circolare 6 giugno 2020, n. 14/E, l’Agenzia delle entrate ha precisato che, nel caso di cessione del credito d’imposta al locatore, il versamento del canone è da considerarsi avvenuto contestualmente al momento di efficacia della cessione.

Pertanto, è possibile fruire del credito d’imposta sulle locazioni cedendolo allo stesso al locatore e pagando il canone per la differenza.

La comunicazione della cessione potrà avvenire telematicamente, utilizzando l’apposito modellodal 13 luglio 2020 al 31 dicembre 2021.

cessionari potranno utilizzare i crediti d’imposta ceduti con le stesse modalità previste per i soggetti cedenti. I crediti d’imposta potranno essere utilizzati in compensazione dai cessionari sin dal giorno successivo alla comunicazione della cessioneprevia accettazione da comunicare, a cura degli stessi, telematicamente all’Agenzia delle entrate.

IMPORTANTE:

  • ai sensi dell’articolo 122, comma 3, D.L. 34/2020, la quota dei crediti d’imposta ceduti che non è utilizzata entro il 31 dicembre dell’anno in cui è stata comunicata la cessione non può essere utilizzata negli anni successiviné richiesta a rimborso ovvero ulteriormente ceduta.
  • ai sensi dell’articolo 122, comma 4, D.L. 34/2020, i cessionari, in caso di controllirispondono esclusivamente per l’utilizzo dei crediti d’imposta in modo irregolare o in misura maggiore a quanto ricevuto. L’esistenza dei presupposti per poter beneficiare del credito d’imposta e la corretta determinazione dell’ammontare sono invece verificati in capo al soggetto beneficiario, nei confronti del quale verrà effettuato il recupero del credito d’imposta nel caso in cui dovesse risultare non spettante.

 

Di seguito si riportano i contenuti essenziali di tale intervento, con l'indicazione dei soggetti beneficiari, dei requisiti di ammissibilità, dei massimali di aiuto previsti e delle modalità di attuazione: 

Finalità e operatività

Il bonus del 60% sul canone d’affitto è commisurato all’ammontare dei canoni di locazione, leasing o concessione di immobili ad uso non abitativo, o dei canoni dovuti in relazione a contratti di servizi a prestazioni complesse o di affitto d’azienda che comprendono almeno un immobile a uso non abitativo. Numerose sono le precisazioni contenute nel documento di prassi, dai requisiti per accedere alla misura e alle modalità di fruizione del credito, con particolare attenzione dedicata alla platea dei beneficiari, che comprendono, tra gli altri, anche i forfetari e le imprese agricole, coloro che svolgono un’attività alberghiera o agrituristica anche stagionale e gli enti non commerciali, inclusi gli enti del terzo settore e gli enti religiosi civilmente riconosciuti, che svolgono attività istituzionale di interesse generale.

La Circolare 6 giugno 2020, n. 14/E, inoltre, chiarisce che il credito spetta a prescindere dalla categoria catastale dell’immobile, rilevando l’effettivo utilizzo dello stesso nelle attività.

Potranno quindi beneficiarne non solo i titolari di contratti di locazione di immobili di categoria C\1, ma tutti gli affittuari di immobili utilizzati per l’esercizio della propria attività commerciale, industriale, d’impresa o professionale.

Il bonus è incompatibile con il bonus per i locali C\1 introdotto per il solo mese di marzo.

Il credito d'imposta può essere utilizzato direttamente dal beneficiario in compensazione, oppure ceduto in favore del locatore o concedente, oppure altri soggetti, comprese le banche.

differenza del credito d’imposta previsto dall’articolo 65 D.L. 18/2020 (concesso solo per il mese di marzo e non cumulabile con quello previsto dal Decreto Rilancio), si è previsto che lo stesso sia fruibile anche nell’ipotesi in cui l’immobile non abitativo sia locato nell’ambito di un contratto di affitto d’azienda.

In caso di affitto d’azienda comprendente un immobile non abitativo con previsione di canone unitario, il credito d’imposta previsto è pari al 30% anzichè il 60%. Al contrario, in presenza di due distinti contratti di locazione, uno per l’immobile e l’altro per l’azienda, il credito d’imposta è pari al 60% dei predetti canoni.

Soggetti beneficiari

Il credito d'importa può essere richiesto:

  • da soggetti esercenti attività d’impresa, arte o professione, con ricavi o compensi non superiori a 5 milioni di euro nel periodo d’imposta 2019
  • dalle strutture alberghiere e agrituristiche indipendentemente dal volume di affari registrato nel periodo d’imposta precedente
  • dagli enti non commerciali, compresi gli enti del terzo settore e gli enti religiosi civilmente riconosciuti, in relazione al canone di locazione, di leasing o di concessione di immobili ad uso non abitativo destinati allo svolgimento dell’attività istituzionale

Rientrano tra i beneficiari anche i forfetari e le imprese agricole.

Ulteriori requisiti di ammissibilità 

Ai fini della fruibilità del credito d'imposta dovranno sussitere i seguenti requisiti e condizioni:

  • il credito spetta con riferimento ai mesi di marzo, aprile e maggio 2020. Mentre per le strutture turistico ricettive o agrituristica con attività solo stagionale con riferimento a ciascuno dei mesi di aprile, maggio e giugno 2020
  • l’importo dei canoni deve essere stato effettivamentecorrisposto (mesi di marzo, aprile e maggio 2020), ed in presenza di locatario esercente un’attività economica è posta l’ulteriore condizione che il fatturato o i corrispettivi del mese di riferimento siano inferiori di almeno il 50% rispetto allo stesso mese dell’anno precedente. (per le modalità di calcolo (per le modalità di calcolo cfr circolare n. 9/2020).
Categorie di immobili

Il credito d’imposta è concesso in misura variabile in relazione ai canoni:

  • di locazione, di leasing o di concessione di immobili ad uso non abitativo. Nella nozione di leasing ai fini del bonus affitti non rientrano i contratti finanziari (traslativo);
  • di contratti di servizi a prestazioni complesse o di affitto d’azienda, comprensivi di almeno un immobile a uso non abitativo destinato allo svolgimento dell’attività.

Per entrambe le ipotesi gli immobili oggetto di locazione (o almeno uno degli immobili in ipotesi di affitto d’azienda o contratto misto), indipendentemente dalla categoria catastale, devono essere destinati allo svolgimento effettivo delle seguenti attività:

  • industriale;
  • commerciale;
  • artigianale;
  • agricola;
  • di interesse turistico.

Il credito d’imposta spetta anche per gli immobili adibiti promiscuamente all’esercizio dell’arte o professione e all’uso personale o familiare del contribuente che sono ammortizzabili.

Misura dell'agevolazione

Il credito d'imposta spetta nella misura del 60% per i canoni "pagati" di locazione, di leasing o di concessione di immobili ad uso non abitativo destinati allo svolgimento dell’attività. In caso di affitto d’azienda comprendente un immobile non abitativo con previsione di canone unitario, il credito d’imposta previsto è pari al 30%.

L’importo da prendere a riferimento è quello versato nel periodo d’imposta 2020 per ciascuno dei mesi di marzo, aprile e maggio. È comunque necessario che il canone sia stato corrisposto. In caso di mancato pagamento la possibilità di utilizzare il credito d’imposta resta sospesa fino al momento del versamento. Se il canone invece è stato versato in via anticipata, sarà necessario individuare le rate relative ai mesi di fruizione del beneficio parametrandole alla durata complessiva del contratto. Quando le spese condominiali sono pattuite come voce unitaria all’interno del canone di locazione e tale circostanza risulti dal contratto, anche le spese condominiali possano concorrere alla determinazione dell’importo sul quale calcolare il credito d’imposta.

Il contributo non concorre alla formazione della base imponibile delle imposte sui redditi, non rileva altresì ai fini del rapporto di cui agli articoli 61 e 109, comma 5, del TUIR e non concorre alla formazione del valore della produzione netta ai fini dell’IRAP.

Cumulabilità del contributo

Il credito d’imposta introdotto dal Decreto Rilancio non è cumulabile, per la mensilità di marzo, con il credito d’imposta previsto per la locazione dei fabbricati catastalmente classificati in categoria C/1 "negozi e botteghe" di cui all’articolo 65 del Decreto Cura Italia, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 aprile 2020, n. 27, in relazione alle medesime spese sostenute.

Fruizione dell'agevolazione in modalità diretta

Il credito d'imposta può essere:

  • utilizzabile nella dichiarazione dei redditi 2020 ovvero in compensazione senza limiti soglia, ai sensi dell'articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, successivamente all'avvenuto pagamento dei canoni. E' possibile utilizzare il codice tributo: "6920", istituito con la risoluzione n. 32/E.
Fruizione dell'agevolazione in modalità di cessione al locatore

L’Agenzia delle Entrate ha fornito le istruzioni e relativo modello alle imprese che intendono cedere il credito d’imposta, secondo quanto previsto dal Decreto Rilancio a seguito dell’emergenza epidemiologica da COVID-19.

beneficiari del credito d’imposta per botteghe e negozi (introdotto dal Decreto Cura Italia) oppure del credito d’imposta per i canoni di locazione degli immobili a uso non abitativo e affitto d’azienda (previsto dal Decreto Rilancio) che scelgono di cedere il credito devono comunicare l’avvenuta cessione inviando l’apposito modello dal 13 luglio 2020 al 31 dicembre 2021, esclusivamente attraverso il servizio web messo a disposizione all’interno dell’area riservata del sito internet dell’Agenzia delle entrate. 

Fruizione dell'agevolazione in modalità di cessione alla banca

Un successivo provvedimento delle Entrate definirà le modalità per l’invio della comunicazione anche attraverso un intermediario.

 


Fonte: Provvedimento 1 luglio, Prot. n. 250739/2020, Circolare 6 giugno 2020, n. 14/E, Risoluzione 6 giugno 2020, n. 32/E, D.L. 19 maggio 2020, n. 34, G.U.R.I. 19 maggio 2020, n. 128, s.o. 21 

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